物業公司收并購案例之雅生活并購戰略

2019-06-27 中物研協研究中心 閱讀 32 評論(0)
摘要:2018年雅生活收購兩家大型區域物業服務企業,收購金額總計達3.51億元,以此為標準,并購項目比重在雅生活服務未來的總管理規模中將會越來越大,并購項目對雅生活的營收和盈利水平的影響也會顯著上升。
  近年來,規模為王成為物業管理行業的共識,行業大手筆并購事件頻頻發生。尤其是手握大量現金的上市物業服務企業,充足的彈藥給予物企在并購市場大展拳腳的機會。
 
  大批上市物業服務企業都在IPO時計劃將上市籌集的大比例的資金用于規模擴張。如碧桂園服務、佳兆業物業計劃使用上市籌集資金的約70%用于并購,雅生活服務用于并購的籌集資金占到65%,新城悅和永升生活服務用于并購和擴張規模的資金分別占融資資金的60%和55%。
 
  近年來在并購上投入最大,將并購作為規模擴張的重要戰略的上市物業服務企業,當為雅生活服務莫屬。從2017年至今,雅生活一共發起了六起大型收購事件,數量與規模遠超其他大型港股上市物企。雅生活集團董事長黃奉潮表示,原則上公司未來每年收、并購數量不低于2018年。
 
  2018年雅生活收購兩家大型區域物業服務企業,收購金額總計達3.51億元,以此為標準,并購項目比重在雅生活服務未來的總管理規模中將會越來越大,并購項目對雅生活的營收和盈利水平的影響也會顯著上升。我們來看看雅生活近些年的并購戰略取得了哪些成效,由并購帶來的業績增長能否持續。
 
  雅生活服務2017年—至今的并購事件
 
  
 
  雙股東貢獻持續收縮,第三方拓展及收并購成為增長主力
 
  截至2018年底,雅生活總在管面積為1.38億平方米,較2017年同期上升76.3%。其中38.3%的在管面積由兩大股東提供,61.7%的管理規模是由第三方拓展與收并購構成。
 
  而到2019年,雙股東的面積供給則進一步壓縮,加上今年收購并于4月起合并報表的青島華仁物業和哈爾濱景陽物業,雅生活在管及合約面積分別達到了1.54億平方米、2.46億平方米。在2.46億平方米總合約面積中,來自雙股東貢獻的合約面積占比為37.5%。第三方拓展及收并購貢獻的合約面積比重進一步上升,占比達到62.5%。
 
  第三方市場拓展和收并購是公司迅速增長的最主要貢獻者
 
  
 
  在雅生活2018年的項目來源中,雙股東2018年貢獻的新增面積僅占總新增面積的13.5%,而收并購貢獻的新增面積達到2935萬平方米,占2018年新增面積的49%,為面積貢獻最大的項目來源。來自關聯公司的面積供應比較穩定,雅生活若想保持持續的高速增長,來源于第三方的項目必然成為主力軍。
 
  收購項目較為優質,加速區域擴張
 
  回顧雅生活近些年的六個收購項目,被并購公司皆是區域大型物業服務企業,本身具有一定盈利能力與市場擴張能力,與雅生活全國化的擴張戰略形成協同效應。
 
  細數雅生活的各項收購項目:
 
  2017年6月收購綠地物業。自2018年起,5年內綠地控股將聘請雅生活作為物業管理服務供應商,每年交付管理物業面積將不少于700萬平方米,并額外提供300萬平方米的優先物業管理權。該并購為雅生活服務未來五年每年帶來至少1000萬平方米的管理規模。
 
  2018年4月收購南京紫竹物業。一方面紫竹物業作為江蘇省前五強的物業服務企業,預2000萬平方米的在管面積在并表后能夠極大增厚雅生活的業績;另一方面,雅生活計劃以長三角、珠三角及京津冀地區作為戰略要地,重點展開物業企業兼并收購業務,紫竹物業的項目主要集中于江蘇省南京市及周邊地區,契合雅生活在長三角地區業務拓展的需求。此次并購還能實現一定程度的業態互補,雅生活主要專注于中高端住宅與旅游地產,而紫竹物業更多專注于商業物業,包括銀行、寫字樓和紀念館。
 
  2018年7月收購蘭州城關物業。城關物業城關物業管理項目逾170個,總合約管理面積逾1700萬平方米,是西北地區規模最大的物業服務企業,該并購可看作立足廣州的雅生活進軍西北的標志。
 
  2019年三項收購項目分別為青島華仁物業、哈爾濱景陽物業及廣州粵華物業,三家被收購物業服務企業的規模分別為570萬平方米,978萬平凡米及3000萬平方米,三家被收購企業的總在管面積達到4548萬平方米,已完成全年的“并購指標”。其中收購青島華仁與哈爾濱景陽物業助力公司進軍山東與東北市場;而收購廣州粵華物業,更是助力雅生活與本地區域龍頭物企強強聯合,進一步擴大公司在廣州物業市場的份額,粵華物業以公建項目為主,進一步加強雅生活在新業態的拓展進程。
 
  細數雅生活近些年的并購動態,可以看出公司的外延擴張的收購標的主要以區域性龍頭企業為主,被并購物企本身具有增長和盈利能力,能夠為雅生活在各地區的拓展打下基礎。以今年收購的規模最小的青島華仁物業為例,公司將于2018年、2019年及2020年12月31日止年度承諾達成若干年度經營目標,每年增長率將達到10%以上。
 
  并購戰略能否作為業績持續增長的動力?
 
  從2018年公司各項目來源的新增比例來看,來自于收并購的管理規模是公司業績增長的最大來源。公司能否依靠并購戰略為未來的業績提供可持續的增長?
 
  先看公司內部的影響因素:
 
  首先看公司是否有充足的現金為其在并購市場上提供彈藥。根據2018年年報,公司經營現金流高達8.8億元人民幣,現金及現金等價物達48億元人民幣,資產負債率僅為24.5%,為可比上市公司最低水平,且不含有息負債,現金流非常健康。雅生活收購的資金來源基本都來自其內部資源,疊加其分期支付的協議,并購支付的對價對擁有48億流動資金,且有龐大管理項目提供源源不斷現金流的公司不會造成壓力。
 
  再看公司為并購支付的成本是否高昂。雅生活在為并購項目上支付的價格較為合理,不存在并購代價過高的問題。如公司2017年6月斥資10億元收購綠地物業,而兩個月之后,綠地集團又宣布以10億元價格戰略投資雅生活,獲得其20%股份。此次的并購不僅未花費資金代價,且引入了強力的開發商股東;再看其2018年以12倍PE收購南京紫竹物業,在港股上市物企普遍20倍以上的PE水平下,該支付代價屬于合理水平。
 
  影響公司并購戰略的最重要外部因素則是能否有充足的優質項目:
 
  首先是被并購公司的地域協同性與業態互補性,作為立足廣州,專注中高檔住宅與旅游地產的物業服務企業,雅生活的并購戰略是“聚焦粵港澳大灣區、長三角、成渝、京津冀等城市群,收購及拓展的業態從傳統的住宅物業管理,向住宅、商業、公共建筑多業態物業管理轉變”,當前物業管理市場有較為充足的多業態中小物企可供其選擇。
 
  評判項目是否優質更重要的因素則是盈利水平,拉低公司整體盈利水平的并購不屬于優質的并購。雅生活2015-2018年毛利率水平分別為25.04%、33.54%及38.20%,處于上升通道,智能化帶來的人力成本下降及高毛利的增長服務占比提升是主要原因,但也可看出收并購及第三方外拓并未拖累公司的盈利能力。
 
  再看作為物業管理行業的并購池——新三板上市物業服務企業,當前50多家新三板上市物企中毛利率在20%以上的公司達26家,考慮大量未上市的優質區域大型物企,未來并購市場上的優質項目來源充足,而更需要考驗的則是公司的并購團隊能否以合適的價格獲得并購項目。
 
  
 
  值得一提的是,當前管理規模最大的上市物企彩生活在2016年之前也熱衷并購,曾經發起數件轟動行業的并購事件,但是其近些年已放緩了并購的步伐,選擇了輸出平臺的輕資產模式。依靠并購擴張規模會遇到瓶頸,當規模擴張到一定程度的時候,需要考慮資金成本和對整體規模的邊際貢獻。雅生活服務具有更雄厚的資金,能夠在并購賽道上跑的更遠,且管理規模適中,并購對當前時點的公司是個合適的戰略選擇。
 
  總結來說,充足的現金流、存量市場上大量的優質項目及公司過往并購業績可證明的強大的并購團隊能夠使并購戰略為雅生活未來幾年內擴大市場占有率、業績持續增長提供支持。
原標題:談談雅生活服務的并購戰略

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